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La manutenzione ordinaria e straordinaria della propria casa

Quando e ogni quanto bisogna fare il check up della propria abitazione?

I controlli periodici dell’edificio sono fondamentali per rilevare segnali di deterioramento che, se risolti subito, possono evitare interventi più radicali e costosi. E sicuramente, per chi vi abita, scongiurare l’esposizione a rischi. Ma quali sono i punti del fabbricato più delicati e che, di conseguenza, vanno monitorati con maggior frequenza? Non c’è dubbio, sono gli esterni.

Il tetto. Può aver problemi al manto di copertura, agli accessori o al raccordo con i comignoli. Ma anche soffrire di un degrado più serio che raggiunge gli strati più interni (dall’isolamento alla struttura portante).

Le pareti. L’intonaco può presentare crepe o rigonfiamenti; le piastrelle, invece, o la pietra, possono essersi staccate dal supporto o rotte in superficie.

Balconi e terrazzi. Macchie di umidità, pavimento sconnesso, distacco delle mensole, elementi metallici arrugginiti: sono i segni del tempo più frequenti da monitorare.

Crepe e cedimenti: da verificare subito al di là dei controlli periodici

La presenza di una serie di fessure sulle pareti esterne può essere indice di danni gravi, che necessitano di un intervento di consolidamento strutturale. Se si escludono le piccole crepe poco profonde, che sono la conseguenza di danni al rivestimento di intonaco, dovuti spesso ai naturali assestamenti delle strutture, le lesioni più profonde possono invece rappresentare un segnale d’allarme di eventuali cedimenti delle fondazioni o dei terreni  su cui queste sono appoggiate.
I cedimenti possono essere causati da vari fattori:
• abbassamento dei terreni di fondazione dovuti a vuoti e cavità
• aumento del carico sulle fondazioni causato da sopraelevazioni della costruzione non previste nel progetto originario
• danni dovuti a fattori esterni, come i sismi.

Se si escludono eventi calamitosi naturali, la struttura di un edificio è soggetta, con il trascorrere del tempo, a un naturale invecchiamento dovuto al degrado dei materiali utilizzati e all’azione degli agenti atmosferici. In presenza di danni ormai conclamati, si rende necessario intervenire in maniera tempestiva per ridare all’immobile un aspetto estetico decoroso. E soprattutto ripristinare le condizioni di sicurezza per chi ci abita.

Per effettuare una corretta diagnosi del danno in corso e individuare le possibili soluzioni da mettere in atto, è fondamentale rivolgersi esclusivamente a tecnici abilitati (geometra, architetto, ingegnere). Il professionista sceglierà la soluzione più idonea in base alle caratteristiche della struttura e ai materiali che sono stati utilizzati, soprattutto se riscontra un problema serio, come segni di dissesto. In questo caso, infatti, è necessaria un’attenta analisi della struttura; prima di considerare gli interventi, può essere addirittura doveroso monitorare l’edificio con strumenti adatti, per comprendere la causa del problema e valutare la migliore soluzione da mettere in atto. La conoscenza della tipologia costruttiva dell’immobile è molto importante, non solo ai fini della sua conservazione architettonica, ma anche per garantire la sua solidità strutturale.  Uno degli errori più frequenti, infatti, è quello di intervenire sì rapidamente, ma senza una perfetta consapevolezza dello “stato di fatto”. Perché, se in generale gli interventi da mettere in atto sono sostanzialmente gli stessi, indipendentemente dal tipo di struttura considerata, variano invece in modo significativo le modalità e i mezzi. Solitamente, in caso di grave dissesto strutturale, si deve preventivare:
• il rinforzo degli elementi resistenti (“cuci e scuci” sulle vecchie murature per eliminarne la parte danneggiata e ripristinarla secondo le regole dell’arte)
• l’inserimento di nuovi elementi (come le sottofondazioni) per aumentare la sicurezza
• la riduzione della spinta di archi e volte (con l’inserimento di tiranti o catene)
• l’incremento della resistenza di murature, pilastri e colonne (con la cerchiatura dei pilastri: fasciature di profilati metallici o, più recentemente, con materiali compositi)
• il miglioramento del collegamento tra le parti (con un cordolo tra solaio e muratura)
• la riduzione della deformabilità dei solai (con una soletta collaborante all’intradosso).

In sintesi il calendario dei controlli periodici

TETTO
Ispezione generale: annuale
Controllo gronde e pluviali: 2 volte l’anno
Manutenzione straordinaria: ogni 10 anni
Ristrutturazione: ogni 10/40 anni

MURATURE ESTERNE
Controllo visivo: annuale
Manutenzione straordinaria: ogni 25 anni

BALCONI E TERRAZZI
Manutenzione straordinaria: ogni 5/10 anni

La conservazione di una casa singola è a carico del proprietario. In un condominio, invece, responsabile è l’amministratore: sono suoi gli obblighi per la sicurezza e la manutenzione. Si deve attenere a ciò che prevede il Codice civile in merito ai suoi compiti per il bene dell’edificio. In un condominio, poi, ogni decisione che riguarda l’edificio, nella sua interezza e nelle parti comuni, va deliberata in assemblea dalla maggioranza.

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